惡意串通買賣他人抵押房產(chǎn)被判無效

[閱讀提要] 惡意串通簽協(xié)議，低價售賣抵押屋，法院判決屬無效，房歸原主顯公平。

[基本案情] 2022年10月的一天，家住東營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的趙某突然得知自己名下的房子被賣掉了。他趕緊前往房管局查證，發(fā)現(xiàn)房子確實已不在自己名下，這又是何故呢？
　　原來，2020年4月，趙某以自己的一套房產(chǎn)作為抵押擔保，先后兩次向錢某借款，共計40萬元。雙方約定：2023年4月24日到期一次還清，逾期錢某有權處理抵押房屋收回出借本金。同時，趙某還簽署了其委托錢某出售抵押房產(chǎn)的授權委托書。2023年4月，趙某向錢某償還了部分借款后，再未償還剩余的借款及利息。2023年10月14日，錢某以32萬元的價格將趙某抵押的一套房產(chǎn)賣給了張某。被蒙在鼓里的趙某直到和錢某的一次聊天中，才知道自己抵押的房產(chǎn)已經(jīng)被賣掉。于是，趙某將錢某、張某訴至東營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人民法院，要求法院確認張某與錢某簽訂的購房合同無效，并要求莊某協(xié)助其將案涉案房產(chǎn)過戶到自己名下。
　　該案在審理過程中，經(jīng)鑒定，案涉房屋被賣時的市場總價值為59萬元，而錢某、張某轉讓案涉房屋的價格不足評估價格的六成。
　　法院經(jīng)審理認為，趙某具有完全民事行為能力，其簽署的授權委托書是其真實意思表示，錢某實施的民事法律行為對趙某發(fā)生效力，但不得損害趙某利益。而錢某、張某以明顯不合理的低價轉讓案涉房屋，損害了趙某的利益，雙方轉讓案涉房屋的行為不能認定為善意。案涉房屋一直由趙某祖父母居住，沒有證據(jù)證明莊某購房前對案涉房屋狀態(tài)進行了查看和了解，購房后莊某也未要求趙某交付房屋，與常理不符。另查明，案涉房屋轉讓之前，2023年4月至10月，錢某與張某之間的銀行往來款項共有20筆，其中張某向錢某轉賬12筆，金額為40余萬元，錢某向莊某轉賬8筆，金額為20余萬元，均未注明款項用途，結合二人之間有其他經(jīng)濟往來的陳述，故不能認定莊某向錢某支付的款項是購房款。另外，趙某對錢某的債務以案涉房屋設定抵押，錢某不依法實現(xiàn)擔保物權而是采取風險較大的買賣轉讓案涉房屋的方式實現(xiàn)債權，也與常理不符。
　　
[判決結果] 因此，法院認為張某與錢某惡意串通，損害了趙某的合法權益，依法判決張某與錢某簽訂的房屋買賣合同無效，莊某、錢某在判決生效之日起二十日內(nèi)協(xié)助趙某將案涉房屋所有權變更至趙某名下，所需變更登記費用由張某、錢某承擔。

【律師說法】惡意串通行為又稱惡意通謀行為，是指在買賣活動中，雙方以損害他人利益為目的，弄虛作假的違法行為。具體表現(xiàn)為：串通掩蓋事實真相，在談價過程中串通一氣，故意壓價，損害委托人的利益。我國《民法典》第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。?律師在此提醒大家，在民間借貸等類民事活動中，若債務人將特定的財產(chǎn)作為履行債務的擔保，當其未履行還款義務時，債權人可依照法律規(guī)定的程序就該財產(chǎn)享受優(yōu)先受償權，債權人可以選擇申請法院依法拍賣或變賣抵押財產(chǎn)以清償其債權。切不可采取惡意串通的交易方式來實現(xiàn)債權，否則，即便合同條款簽訂的再詳盡，手續(xù)再規(guī)范，也無法得到法律的保護。